Affärssmart.se

Jag har länge varit fascinerad över de som lyckats bygga ett fastighetsbestånd från scratch. Dock finns det oerhörda risker med detta om man startar med tomma händer då belåningen logiskt sett blir mycket hög. Jag har läst på om ungtupparna Erik Selin, Erik Thorsell samt Rutger Arnhult som alla tre blivit kolossalt förmögna på sina fastighetsaffärer. Tillsammans har de bildat fastighetsbolaget Din Bostad och de är storägare i en hel del börsnoterade företag. En av framgångarna för dessa har givetvis varit prisutvecklingen på fastigheter senaste åren, men förmodligen har de ett bra öga för vilka fastigheter som ger bra avkastning och där bra förändringar är möjliga.

Jag tänkt gå igenom väldigt grundligt var man bör tänka på på vid fastighetsköp samt de kostnader och avgifter som finns. Men som sagt mycket grundligt då man vid ett riktigt fastighetsköp måste kalkylera  och göra beräkningar på om det är lönsamt.

Finansiering

Förr var det mycket lättare att belåna sina fastighetsköp då man kunde få en belåning på runt 90 % (har hört ännu högre i samband med artiklarna jag läst om ovanstående fastighetskungar). Nu skall man vara glad om man som ny kan få en belåning på 75 % vilket gör det väsentligt svårare att finansiera ett fastighetsköp om man inte har kontanter eller andra säkerheter.  När jag har sökt runt på forum är det många som beskriver just detta som problem när de vill börja köpa fastigheter. Bankerna är mycket noggranna med att det skall finnas andra panter som sista utväg.

Utgifter / Intäkter

Förutom räntan på ditt banklån är driftskostnaderna din största utgiftspost. Hur stora utgifter nuvarande ägare har finner i du i bokslutet eller frågar du mäklaren så skall han kunna ta reda på detta åt dig. Det enklaste sättet att få ett bättre resultat på sista raden är att försökta effektivisera och spara pengar på underhåll och drift. Det är vanligt att stora fastighetsbolag får stordriftsfördelar då de kan ha anställda som sköter om alla fastigheter om de ligger i samma region. Ett exempel är att försöka se över uppvärmningen som är en stor post.

För att få igång intäkterna och vakansgraden är det viktigt att se om det finns något att göra för att få upp vakansgranden mot 100% . Därför gäller det att ha bra kontakter och lära känna företag/hyresgäster som kan tänka sig flytta till dina lokaler. Därför kan det ofta vara att rekommendera att köpa en fastigheter där man bor och känner folk.  Är det möjligt att slå ut någon vägg och kanske hyra ut till något större företag? Eller är det bättre att bygga mindre lägenheter och hyra ut till studenter?

Pantbrev och avgifter

Vid ett fastighetsköp är det viktigt att titta på om det finns några pantbrev uttagna i fastigheten. Om du skall belåna fastigheten du köper och det inte finns några pantbrev uttagna blir det dyrt. t ex om en fastighet kostar 1000.000kr och den tidigare fastighetsägaren har haft lån om 600.000kr på denna fastighet finns det 600.000kr uttagna som inteckning i fastigheten som banken tar i pant om något skulle hända och låntagaren inte kan fullfölja sina förpliktelser. När du tar över fastigheten och vill låna 800.000kr (stoppar in 200.000kr själv) måste du då ta ut pantbrev på 800.000 – 600.000=200.000 i pantbrev. Detta kostar dig 2% på 200.000kr samt en administrationsavgift. Pratar vi större fastighetsköp på 10.000.000kr blir det stora kostnader.

En annan viktig sak att ta reda på är om man kan köpa fastigheten i ett Aktiebolag då man annars måste betala lagfartsavgift på 1,5% av fastighetens värde.  Detta slipper du om du köper hela aktiebolaget med fastigheten, vilket oftast är vanligast.

Ofta i annonser anger säljarna hyresintäkterna för fastigheten. Det är vanligt att man anger intäkter för en helt fullbelagd fastighet och inte för den faktiska. Detta kan man kolla upp genom att begära årsredovisning från www.bolagsverket.se. Annars bör mäklaren kunna förse dig med all info om du så kräver.

 Vakansgrad

Det är lätt att göra beräkningar på att man har full beläggning på alla lägenheter/kontorslokaler. Detta ska man vara fruktansvärt försiktig med då det ofta är svårare än man tror att hyra ut om man inte har bästa läge.  Det skiljer sig också mycket åt om man har boende eller lokaler. Om man har lägenheter i ett pensionärsområde kanske inte omsättningen på folk är speciellt hög.

 Detta är första delen och jag hade tänkt återkomma med lite mer detaljerad info kring fastighetsköp!  Jag vill gärna att ni kommenterar det jag skriver och om det är något jag skrivit som är fel!

Hörs!